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 Baubeschreibung

 

Vorausbemerkung:

Bei den 2 nachstehenden Formen der Baubeschreibung handelt es sich nicht um die Baubeschreibung, die ein privater Bauherr für Neubau, Umbau, Ausbau oder Anbau über seinen Architekten für einen Baugenehmigungsantrag oder ein Kenntnisgabeverfahren einreicht, auch wenn sich die Inhalte ähneln. 

 

Beim Immobilienkauf gehört die Baubeschreibung zu den wichtigsten Unterlagen. Es werden 2 Formen unterschieden:

 

1. Die Baubeschreibung für den Immobilienkauf beim Bauträger (Neubau oder Sanierungsobjekt) ist Vertragsbestandteil beim Bauträgervertrag und muss notariell mitbeurkundet werden.

Bei dieser Bauschreibung muss detailliert festgelegt sein, welche Arbeits- und Materialleistungen erbracht werden. Dazu gehören beispielsweise bei Fliesenarbeiten Angaben wie: Bodenfliesen im Wohnzimmer, Fabrikat Exklusiv-Fliesen in der Preisklasse 50 Euro / m², Format 40 cm x 40 cm, Farbe Basalt, diagonal verlegt, Fugenzement Manhattan-grau, Sockelleisten 10 cm hoch, oder was auch immer.

Wenn, um bei den Fliesen zu bleiben, gewünschte Ausführungen fehlen oder nicht in der Preisklasse geliefert wurden, das Fliesenformat nur 20 cm x20 cm beträgt, die Farben nicht stimmen, die Fliesen nicht diagonal verlegt wurden usw., können Sie sich ausrechnen, dass Sie schlechte Karten haben, wenn Ihre Wünsche, evetenuell auch mit Aufpreis für mehr Geld als die Standardausführung, nicht in der notariell beurkundeten Baubeschreibung stehen.

Baubeschreibung für ein fertiggestelltes Bauträgerprojekt in Baden-Baden mit notariell beurkundeter Baubeschreibung

Notariell beurkundete Baubeschreibung für einen "Dachspitzausbau" als Zusatzleistung beim Bauträgererwerb einer Wohnung in Achern

 

2. Die Baubeschreibung für eine Gebrauchtimmobilie, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, muss ein Käufer akzeptieren oder vom Kauf absehen. Auch bei dieser Baubeschreibung gibt es vieles zu beachten. Die Fallstricke liegen insbesondere in der Vergangenheit.

Baubeschreibungen aus den 1950er-Jahren bis etwa 1970 enthalten nur wenig ausführliche Informationen über die verwendeten Materialien und die Art der Bauausführung. Selbst wenn eine ausführliche Beschreibung vorliegt, vermisst der Experte seit Jahren wichtige Standardausführungen am Bau, weil es diese früher einfach noch nicht gab.

Ein Beispiel ist beim Fußbodenbau der schwimmende Estrich mit seiner wärme- und trittschalldämmenden Funktion. Dem Käufer als Baulaien entgehen solche Dinge. Er beklagt nach dem Kauf die Fußkälte seiner Wohnung oder Hauses über unbeheizten Kellern, Garagen oder Bodenplatten.

Das vorstehende Beispiel soll zeigen, dass fehlende Informationen und Unkenntnis über die Bauweise nach einem Kauf die Wohnqualität stark beeinträchtigen kann. Eine nachträgliche Dämmung ist kostenaufwendig und mit Schwellen im Eingangsbereich sowie dem Kürzen aller Wohnungstüren verbunden, nicht gerade die ideale Lösung.

Nachstehend ein Beispiel für eine "spartanische" Baubeschreibung aus dem Jahr 1958. Aus der Bauakte fotografiert mit Genehmigung des Bauamtes. Im Rahmen einer Immobilienkaufberatung verhalf ich einem Kaufinteressenten durch eine intensive Hausbegutachtung und protokollierten Notizen über Bausubstanz sowie verwendete Materialien zu einer "erweiterten" Baubeschreibung.

 

Alle Texte und Fotos sind Eigentum von Dipl.-Ing. FH Claus Leckel

 

Übrigens: Das Grundstück wurde 1980 im Zuge einer Erschließungsmaßnahme an die öffentliche Kanalisation angeschlossen. Die bis dahin genutzte Klärgrube wurde durch einen "Bypass" überbrückt und das häusliche Schmutzwasser direkt in die Kanalisation geleitet.

 

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