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Leckel Immobilien

 

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Prüfkriterien für einen Bauplatz

 

Vor dem Kauf eines Bauplatzes sind persönliche und emotionale Gesichtpunkte, Schäden und Mängel am Grundstück sowie viele wichtige rechtliche Dinge zu prüfen. Diese stehen oft in einem direkten Zusammenhang. Möglicherweise lassen sich aber Ihre Wünsche und Wohnvorstellungen für Ihr geplantes Haus nicht vollständig realisieren, weil Ihren Plänen die Vorschriften eines Bebaungsplans oder einer Landesbauordnung entgegenstehen. 12 Beurteilungskriterien meiner Immobilienkaufberatung werden hier angerissen.

Nutzen Sie meine langjährige Erfahrung im Rahmen meiner Immobilienkaufberatung. Bei einer Bauplatzbegehung und durch (Vor)Prüfung der Unterlagen kann ich Ihnen schon bei der Abschlussbesprechung nach dem Besichtigungstermin eine Hilfe zur Kaufentscheidung geben.

 

1. Prüfung des Kaufpreises:

Kaufpreisschätzung unter Berücksichtigung des baulichen Wertes und der Nutzung wie Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), der Lage, dem Bodenwert, der Erschließung, dem Zustand des  Baugeländes, (verwildert, eventuell Teil- oder Ganzabriss-Grundstück) sowie dem aktuellen Marktwert, der von Angebot und Nachfrage bestimmt wird.

 

2. Prüfung der Mikrolage • Flächennutzungsplan:

Zu den Mikro-Standortfaktoren zählt das Vorhandesein der Infrastruktur, die jeder Kaufintereressent selbst kontrollieren kann. Ich werfe einen Blick in den Flächennutzungsplan und prüfe, ob zukünftig mit wertmindernden oder störenden Faktoren in der näheren Umgebung zu rechnen ist, beispielsweise Bau einer Schnellstraße oder eines Gewerbeparks.


3. Beurteilung der Grundstücksausrichtung:

Je nach Ausrichtung des Grundstückes können sich beim Bau erhöhte Kosten oder bei der späteren wohnlichen Nutzung Nachteile ergeben. Die Auswirkungen sind von Bauplatz zu Bauplatz unterschiedlich und müssen individuell bewertet werden.

 

4. Prüfung der Größe unter Berücksichtung der Abstandsflächen:

Hier prüfe ich Zuschnitt und Größe des Grundstücks, um sicherzustellen, dass nach Abzug der Abstandsflächen noch immer jene Baugröße Platz findet, die Sie realisieren möchten.

 

5. Prüfung auf Vermessung oder des Erfassungsstatus:

Bei meiner Kaufberatung kontrolliere ich den Erfassungsstatus der Vermessung. Falls das Grundstück noch nicht vermessen ist, ist zu klären, wer die Vermessung beauftragt und bezahlt. Dies ist sehr häufig bei Teilgrundstücken der Fall, die von einem größeren Grundstück abgetrennt werden sollen.

Die vorgenannte Vermessung ist nicht zu verwechseln mit der späteren Gebäudeeinmessung, bei der das Haus und die Garage vermessen und anschließend in die Flurkarte eingearbeitet wird.

 

6. Prüfung des Grundstückszustands:

Lagebedingte Beschaffenheit des Untergrunds • Oberirdische Grundstücksbeschaffenheit • Altlasten im Untergrund:

Viele Kaufinteressenten nehmen bei der Besichtigung eines Bauplatzes nur die "sichtbare Materie" wahr. Und von diesen sichtbaren Gegebenheiten werden häufig keine weiteren Schlüsse auf mögliche Probleme oder Mehrkosten beim späteren Bau gezogen.

Meine Beurteilung des Grundstückszustandes geschieht in 4 Kategorien:

 

6.1 Lagebedingte Beschaffenheit des Untergrunds:

Kostentreiber beim Hausbau kann die Bodenbeschaffenheit wegen der Lage des Grundstücks sein: Hanglagen weisen oft felsigen Untergrund auf, der dann durch Abbauhämmer oder Sprengungen bearbeitet werden muss. Stützmauern werden erforderlich oder Maßnahmen gegen drückendes Bergwasser. Bei ebenen, aber sumpfigen Böden, ist häufig eine Entwässerung und Trockenlegung erforderlich. Ein hoher Grundwasserspiegel bedingt eine teure Kellerabdichtung, die sogenannte „weiße Wanne“.

Eine Baugrunduntersuchung bietet hier Sicherheit. Aus Erfahrung kann ich Ihnen sagen, ob ein geologisches Gutachten zu empfehlen ist und was dieses in etwa kostet.

Nachstehend die Tabelle der alten DIN 18300 über die Unterteilung der Boden- und Felsklassen (die neue Einteilung seit August 2015 in sogenannte Homogenbereiche ist für den bautechnisch weniger Versierten zu unübersichtlich). Aus der Tabelle ist leicht zu erkennen, dass mit höherer Bodenklasse die Aushubkosten überproportional steigen:

Alte DIN 18300 bis 08/2015:

Klasse 1: Oberboden

Klasse 2: Fließende Bodenarten

Klasse 3: Leicht lösbare Bodenarten

Klasse 4: Mittelschwer lösbare Bodenarten

Klasse 5: Schwer lösbare Bodenarten

Klasse 6: Leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten

Klasse 7: Schwer lösbarer Fels

 

6.2 Oberirdische Grundstücksbeschaffenheit (sichtbare Altlasten):

Hierzu zählen Gebäude auf dem Grundstück, wie Abbruchgebäude, Schuppen, alte Fundamente, aber auch die Bewachsung, wie Bäume. Hier könnte ein jahrhunderte alter Baum als Naturdenkmal klassifiziert sein. Es gibt aber auch Bäume ohne dieses Prädikat, die nach der Bestimmung einer von der Gemeinde beschlossenen Baumschutzsatzung nicht gefällt werden dürfen. Aber auch Bäume, die ohne Genehmigung entfernt werden dürfen, erhöhen durch die Rodung die Baunebenkosten.

 

6.3 Altlasten im Untergrund (unsichtbare Altlasten):

Zu den nicht sichtbaren Altlasten bei Grundstückstücken zählen Verunreinigungen des Untergrunds durch Chemikalien, Öl oder Benzin, Lösemittel, giftige Schwermetalle und mehr. In den meisten Fällen sind diese Kontaminationen durch eine frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung entstanden.

Bei Verdacht auf Altlasten empfiehlt sich eine Auskunft beim Bauamt. Dort werden kontaminierte Grundstücke und solche, bei denen ein Verdacht  auf Altlasten besteht, in einem Altlastenkataster geführt. Sicherheit bietet auf jeden Fall ein Bodengutachten.

 

7. Prüfung des geplanten Bauvorhabens auf Festsetzungen im Bebauungsplan:

Der von einer Gemeinde aufgestellte Bebauungsplan umfasst ein bestimmtes Gebiet, in dem die Bebauung von Grundstücken geregelt ist.

Grundlage für die Bauleitplanung ist das (Bundes)Baugesetzbuch (BauGB).

In § 9 BauGB sind 26 Positionen, sogenannte "Festsetzungen",aufgeführt. Es müssen jedoch nicht alle Positionen erfüllt werden.

 

Unvollständige Aufzählung der Bestandteile eines Bebaungsplanes, ob zwingend vorgeschrieben, muss geprüft werden:

Geschossflächenzahl (GFZ)

Grundflächenzahl (GRZ)

Anzahl der Vollgeschosse, Kniestockhöhe, Firsthöhe, Traufhöhe

Bauweise, z. B. geschlossene (Reihenhäuser)

Baulinien

Baugrenzen

Bebauungstiefe

Auflagen für Dachformen, Dachneigung

Farben und Materialien für bestimmte Haustypen

Vorschriften für die Bepflanzung des Grundstücks wie Büsche, Sträucher und Bäume

Neben den Vorgaben eines Bebauungsplanes gelten immer auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die jeweilige Landesbauordnung (LBO), von Bundesland zu Bundesland in Teilen mit unterschiedlichen Festsetzungen.

Ich vergleiche Ihre baulichen Vorstellungen auf Konformität mit dem Bebauungsplan und weise Sie darauf hin, ob bei geringfügigen Abweichungen möglicherweise eine Befreiung von der Festsetzung erteilt werden könnte.

 

8. Prüfung des Bauvorhabens nach Vorgaben der Nachbarschaftsbebauung:

In § 34 BauGB ist geregelt, wie ein Grundstück innerorts bebaut werden kann, wenn ein Flächennutzungsplan, aber kein Bebauungsplan existiert. Im Flächennutzungsplan ist festgehalten, was zum Innen- und Außenbereich gehört. Voraussetzung für eine Bebauung nach § 34 ist zudem eine gesicherte Erschließung. Das Gebäude muss sich nach Art, Größe, Bauweise und zu überbauender Fläche der Bebauung in der Nachbarschaft anpassen.

 

9. Prüfung von Erschließungs- und Anliegerbeiträgen:

Voraussetzung  für die Erteilung einer Baugenehmigung eines Grundstücks ist die sogenannte Erschließung.

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) trägt die Gemeinde die Erschließungslast und hat die bauliche Ausführung von Erschließungsanlagen vorzunehmen oder einem Erschließungsträger zu übertragen. Darunter fallen z.B. Straßen, Wege, Plätze, Fuß- und Radwege, Grünflächen, Mobilfunkantennen zur flächendeckenden Versorgung und anderes mehr.  

Die Kosten für diese Maßnahmen werden als Erschließungsbeiträge bezeichnet. nach einem festgelegten Schlüssel auf die Grundstückseigentümer umgelegt.

Zu den Erschließungsanlagen im weiteren Sinne zählen die Einrichtungen, die das jeweilige Grundstück direkt betreffen. Das sind die im Auftrag der Gemeinde bereits angelegten Ver- und Entsorgungsleitungen, welche mit den Anschlüssen auf dem Grundstück oder im Gebäude verbunden werden können. Hierzu gehört der Anschluss an das öffentliche Straßennetz, die Anschlussleitungen zur Energieversorgung für Strom, Gas und Fernwärme und die Wasser- und Abwasserversorgung  sowie Kommunikationsanlagen, wie Telefonleitungen und Kabelfernsehen.

Diese Kosten werden als Anliegerbeiträge bezeichnet.

Die Erschließungsbeiträge und die Anliegerbeiträge  müssen üblicherweise, nahezu vollständig nach einem festgelegten Schlüssel, von den Grundstückseigentümern bezahlt werden und betragen meist mehrere Tausend Euro.

Vor dem Kauf eines Bauplatzes ist zu klären, in welcher Höhe Erschließungskosten bereits vom bisherigen Eigentümer bezahlt wurden, in welcher Höhe Erschließungskosten bereits abgerechnet, aber noch nicht bezahlt sind und ob und in welcher Höhe noch weitere Erschließungskosten zu erwarten sind. Dies können z.B. später noch zu errichtende Kinderspielplätze sein.

Ich zeige Ihnen auf, was vor dem Kauf zu beachten ist und was Sie vom Notar in den Grundstückskaufvertrag aufnehmen lassen. Noch besser ist es, mein Abwicklungspaket "Leistungspaket 2 - Kaufabwicklung" zu buchen. Da nehme ich Ihnen die ganze Arbeit ab.

 

10. Prüfung des Grundbuches:

Prüfung der Angaben im Bestandsverzeichnis (Grundstücksfläche, Flurstücksnummer), Abteilung 1(Eigentümerverhältnisse), Abteilung 2 (Belastungen, insbesondere Dienstbarkeiten), Abteilung 3 (Grundschulden).

 

11. Baulastenverzeichnis:

Prüfung auf störende oder wertmindernde Eintragungen, wie Weg- oder Fahrrechte, Leitungsrechte usw.

 

12. Prüfung eventueller Miet- und Pachtverträge:

Prüfung eventueller Miet- und Pachtverträge, die auf den Käufer übergehen. Kündigungs- oder Aufhebungsmöglichkeiten. Keine Rechtsberatung.

 

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