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Leckel Immobilien

 

Für Privatverkäufer:

Leckel Immobilienverkaufsberatung

 

 

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 Prüfkriterien für eine Eigentumswohnung

 

Die Prüfkriterien für Eigentumswohnungen unterscheiden sich durch 2 unterschiedliche rechtliche Gegebenheiten und betreffen die Eigentumsverhältnisse beim Grundstück:

1. Das Grundstück durch WEG-Teilung (Wohnungseigentumsgesetz)

2. Das Erbbaugrundstück

Die technischen Prüfkriterien werden anhand eines WEG-geteilten Grundstücks und Gebäudes beim gemeinschaftlichen Eigentum und beim Sondereigentum erläutert. Sie lesen richtig, auch beim Gemeinschaftseigentum! Wenn das Gemeinschaftseigentum desolat ist, kommen in den kommenden Jahren möglicherweise Sonderumlagen auf Sie zu, die nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind.

Auf die rechtlichen Besonderheiten beim Erbbaurecht wird zum Schluss hingewiesen (keine Rechtsberatung).

 

Prüfung des Kaufpreises:

Ermittlung (Schätzung) unter Berücksichtigung des baulichen Wertes, der Lage, dem Bodenwert, dem Zustand der Wohnung plus erforderliche  Renovierung, Sanierung und Modernisierung  sowie dem aktuellen Marktwert, der von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Die häufig angewandte Methode über den Vergleichswert pro m² Wohnfläche zu anderen Eigentumswohnungen ist zu allgemein, kann aber mit der detaillierten Ermittlung verglichen werden.

Bei Sanierungen des Gemeinschaftseigentums können zusätzlich hohe Sonderumlagen  kommen. Diese Kosten sollten vom Käufer bei  der Kaufpreisermittlung  bzw. einem Kaufangebot mit einbezogen werden.

Bei vermieteten Wohnungen muss noch der wirtschaftliche Wert unter Einbezug der Rendite berücksichtigt werden, also Zinsen, Tilgung, Abschreibung sowie realistische und damit nachhaltige Mieteinnahmen. Fragen Sie mich, bis zu einem gewissen Umfang darf ich Ihnen Hinweise oder eine Beispielrechnung  geben, ohne mit den steuerberatenden Berufen in Konflikt zu kommen.

 

Prüfung auf Mängel und Schäden im Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum

Ich prüfe die Wohnung auf Baumängel und Bauschäden sowie Möglichkeiten zur Beseitigung  inklusive Kostenschätzung. Darüber hinaus weise ich Sie, soweit das bei einer Begehung möglich ist, auch auf Mängel und Schäden im Gemeinschaftseigentum hin. Ein Käufer bezahlt nicht nur „seine Wohnung“ als rechtliches Sondereigentum, sondern mit dem Miteigentumsanteil auch „seine Quote“ am Gemeinschaftseigentum.

Für nahezu alle Gewerke aus dem Bauwesen kann ich Ihnen bei der Abschlussbesprechung eine überschlägige Schätzung (Größenordnung) für Renovierung, Sanierung oder Modernisierung geben.

Detaillierte Kostenermittlung für bis zu 15 Gewerke sind durch Aufmaß später ebenfalls möglich, sind aber wegen des zeitlichen Aufwands nicht im Leistungspaket 1 meiner Immobilienkaufberatung enthalten.

Beispiel für einen oft nicht erkannten Baumangel:  Bei  Eigentumswohnungen mit Baujahren vor etwa Mitte 1970 wurde auf Wärme- und Trittschalldämmung verzichtet. Erst mit der ersten Ölkrise 1973 begann aus Kostengründen das Umdenken und der Einbau des „schwimmenden“ Estrich mit einer mehrere cm dicken Polystyroldämmung (Handelsname Styropor). Es gibt heute noch sehr viele Wohnungen und Häuser mit fehlender Dämmung. Die meisten Käufer (von Erdgeschosswohnungen) bemerken diesen Baumangel als Fußkälte erst nach dem Einzug.

 

Bautechnisch auf Mängel oder Schäden überprüft werden von mir im Einzelnen:

Garage, Terrasse oder Balkon (auch von außen) wegen Kalkausblühungen und Risse in Belägen

Kellerwände innen und außen

Fensterbänke • Heizkörpernischen - energetische Beurteilung

Fenster: Zustand Rahmen • Dichtungen • Fensterverglasung • Beschläge. Funktion: Kipp,- Dreh- und Schließfunktion

Rollläden • Jalousien • Klappläden

Innentüren:Schließfunktion • Beschläge • Türdichtungen

Treppe bei Maisonette-Wohnungen

Innenwände tragend oder nichttragend: Wärme- und Schallschutz • Putz • Tapeten • Anstriche • Fliesen

Außenwände: Feuchtigkeit • Wärme- und Schallschutz

Fußböden: Aufbau • Dämmung • Beläge: Hinweise auf mögliche schadstoffhaltigen Baustoffe wie asbesthaltige PVC-Fliesen und asbesthaltige Klebstoffe und teerhaltige Kleber bei Parkettböden

Decken: Stahlbeton • Betonbalkendecken • Holzdecken

Kaltwasserversorgung: Material Trinkwasserleitungen • Wasserdruck an allen Zapfstellen

Heizung und Warmwasserbereitung: Funktionsfähigkeit der Heizkörper und Thermostate (im Sommer bei  zentraler Hausversorgung oft nicht möglich) • bei Etagenheizungen Funktion der Heizung (auch im Sommer) • Funktion von Warmwasserboilern in Bad und Küche

Wasser- und Abwasserleitungen, soweit sichtbar

Elektroinstallation: Wohnungsverteiler • Elektroverteilung • Leitungsquerschnitte • Schutzleiter • Adernzahl wg. klassischer Nullung • Fehlerstromschutzschalter • Drehstromanschluss Elektroherd • Steckdosen in ausreichender Anzahl, Kellersteckose, Balkon- oder Terassensteckdose • Telefon- und  Internetanschluss • Sat-TV- oder Kabel-TV-Anschluss • Türsprech-, Klingel- und evt. Videoanlage • Außenbeleuchtung  für Terrasse oder Balkon, Garagenbeleuchtung, Kellerbeleuchtung und Steckose (über Wohnungszähler) • Überspannungsschutz in der elektrischen Anlage (wichtig für Gebäude in Wohngebieten mit Stromanschluss über Freileitung / Dachständer. Hier kann es bei Gewittern schnell zur Zerstörung ständig an der Steckdose angeschlossenen Verbrauchern mit Trafosteckern kommen (WLAN-Router, Telefone, LED-Leuchten, Laptops usw.)

 

Prüfung von Unterlagen in immobilienrechtlicher und kostenmäßiger Hinsicht:

(Der überwiegende Teil der aufgeführten Positionen wird auch für das Finanzierungsgespräch bei einer Bank und zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages benötigt)

Ausführliches Maklerexposé oder Beschreibung durch den Eigentümer. Auf jeden Fall erforderlich (Minimalangaben): Angaben zum Baujahr, Verkaufspreis, Wohnfläche, Grundstücksfläche der Gesamtanlage, Energieausweis, Zubehör wie Keller oder Garage, Fotos

Amtlicher Lageplan (Katasterauszug) M 1:500 oder 1:1000

Grundrisspläne für Wohnung, Keller, Garage und Stellplätze M 1:100

Wohn- und Nutzflächenberechnung der Eigentumswohnung mit Keller, Garage, Stellplatz, Balkon oder Terrasse

Baubeschreibung nach Baugenehmigung

Gebäudeversicherungsschein für Brand- und Elementarschaden

Aktueller Wohnungs-Grundbuchauszug, evt. auch Teileigentums-Grundbuchauszug (falls Garage nicht im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuches enthalten ist oder es sich um eine Gewerbeinheit handelt)

Energieausweis Verbrauchsausweis / Bedarfsausweis. Falls noch nicht vorhanden: Aufstellung der Energiekosten der letzten 3 Jahre

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung inklusive späterer Änderungen

Aufstellung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, die von der Teilungserklärung abweichen

Nutzungsrechte Dritter außerhalb des Grundbuchs (Private Vereinbarungen / Miet- und Pachtverträge)

Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag sowie Aufstellung der aktuellen Mietzahlung (Grundmiete und Betriebskosten), Kopie vom Mietkautionssparbuch

Protokolle der ordentlichen und außerordentlichen Eigentümerversammlungen von den vergangenen 3 Jahren

Wohngeldabrechnung der vergangenen Abrechnungsperiode

Aktueller Wirtschaftsplan

Auskunft über geplante Sanierungen und über erforderliche Sonderumlagen, falls bei Sanierungen die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Erschließungskosten (noch abzurechnende; von der Gemeinde abgerechnete, aber noch nicht bezahlte; noch entstehende)

Verwaltervertrag

Bodenrichtwert für Ermittlung des wertmäßigen Grundstücksanteils (wichtig vor allem bei vermieteten Wohnungen, da der Grundstücksanteil bei der AfA-Bemessung von den Herstellungs- oder Anschaffungskosten abgezogen werden muss)

Baugenehmigung / Baufreigabe

Hausmeistervertrag

Hausordnung

 

Besonderheiten beim Erbbaurecht:

Wenn Sie eine Eigentumswohnung auf Erbbaurecht erwerben gehört Ihnen nur der Miteigentumsanteil am Gebäude. Für den Grundstücksanteil bezahlen Sie den sogennannten Erbauzins an den Erbpachtgeber. Der Kaufpreis für eine auf einem Erbbaugrundstück gebaute Wohnung ist gegenüber einer, mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück, erstellten Wohnung geringer. Ob sich langfristig die Investition rechnet, hängt hauptsächlich von den nachstehenden Faktoren ab:

• Höhe des Erbbauzinses

• Dauer des Erbbauvertrags

• Anpassung des Erbbauzinses und Periode der Anpassung

• Möglichen Kaufklauseln zum Ende der Laufzeit

 

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