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Leckel Immobilien

 

Für Privatverkäufer:

Leckel Immobilienverkaufsberatung

 

 

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Prüfkriterien für ein Haus

 

Die Prüfkriterien für Häuser (freistehende Häuser, Doppelhaushäften, Reihenhäuser unterscheiden sich durch 3 unterschiedliche rechtliche Gegebenheiten und betreffen die Eigentumsverhältnisse beim Grundstück:

1. Das Realgrundstück

2. Das Grundstück durch WEG-Teilung (Wohnungseigentumsgesetz)

3. Das Erbbaugrundstück

Die technischen Prüfkriterien werden anhand eines real geteilten Grundstücks erläutert. Auf die rechtlichen Besonderheiten bei Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz und beim Erbaurecht wird im Anschluss hingewiesen.

 

Prüfung des Kaufpreises:

Ermittlung (Schätzung) unter Berücksichtigung des baulichen Wertes, der Lage, dem Bodenwert, dem Zustand des Hauses plus erforderliche  Renovierung, Sanierung und Modernisierung  sowie dem aktuellen Marktwert, der von Angebot und Nachfrage bestimmt wird.

Bei vermieteten Häusern muss noch der wirtschaftliche Wert unter Einbezug der Rendite berücksichtigt werden, also Zinsen, Tilgung, Abschreibung sowie realistische und damit nachhaltige Mieteinnahmen. Fragen Sie mich, bis zu einem gewissen Umfang darf ich Ihnen Hinweise oder eine Beispielrechnung  geben, ohne mit den steuerberatenden Berufen in Konflikt zu kommen.

 

Prüfung auf Mängel und Schäden:

Ich prüfe das Haus auf Baumängel und Bauschäden sowie Möglichkeiten zur Beseitigung, inklusive Kostenschätzung. Für nahezu alle Gewerke aus dem Bauwesen kann ich Ihnen bei der Abschlussbesprechung eine überschlägige Schätzung (Größenordnung) für Renovierung, Sanierung oder Modernisierung geben.

Detaillierte Kostenermittlung für bis zu 15 Gewerke sind durch Aufmaß später ebenfalls möglich, sind aber wegen des zeitlichen Aufwands nicht im Leistungspaket 1 meiner Immobilienkaufberatung enthalten.

Beispiel für einen oft nicht erkannten Baumangel:  Bei Häusern mit Baujahren vor etwa Mitte 1970 wurde auf Wärme- und Trittschalldämmung verzichtet. Erst mit der ersten Ölkrise 1973 begann aus Kostengründen das Umdenken und der Einbau des „schwimmenden“ Estrichs mit einer mehrere cm dicken Polystyroldämmung (Handelsname Styropor). Es gibt heute noch sehr viele Wohnungen und Häuser mit fehlender Dämmung. Die meisten Käufer (von Erdgeschosswohnungen) bemerken diesen Baumangel als Fußkälte erst nach dem Einzug.

Beispiel für Schadstoffe bei älteren Häusern: Asbesthaltige PVC-Böden und teerhaltige Parkettkleber.

 

Bautechnisch auf Mängel oder Schäden überprüft werden von mir im Einzelnen:

Grundstück:

Grundstückszufahrt • Hof • Garten • Grundstückseinfriedung • Stützmauern

Anschluss  an öffentliche Versorgungen wie Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon, Internet/ Kommunikationstechnik

Garage: Garagenfundament • Wände • Garagentor • Garagenbeleuchtung und Steckdosen • Öl- und Benzinverunreinigungen

Grenzmarkierungen

Öltank, falls nicht innerhalb des Hauses

 

Gebäude außen:

Fundamente und Keller von außen

Mauerwerk und Außenwände: Dämmung • Putz • Risse • Beschädigungen

Hauseingang: Haustür • Dichtungen • Rahmen • energetische Beurteilung • Einbruchssicherheit

Dachrinnen • Regenfallrohre

Außentreppe • Geländer

Terrassen • Balkone • Geländer • Brüstungen

Dach: Flachdach • Dachziegel • Kamin • Kaminverwahrung • Kaminverkleidung • Dachaufbauten • Blitzschutz

Fensterbänke außen:  Abdichtung • Anstrich

Fenster außen: Rahmen • Abdichtung • Anstrich

Klappläden • Rollladenführung

 

Gebäude innen:

Anschluss (im Haus) an öffentliche Versorgungen wie Gas, Wasser, Strom, Telefon, Internet/ Kommunikationstechnik mit Anschlusskästen und Anschlussdosen

Wasser- und Abwasserleitungen, soweit sichtbar

Abwasser: Rückstausicherung gegen Hochwasser

Kellerwände und Kellerböden auf Feuchtigkeit und Schimmel prüfen

Kellerausbau nach bautechnischen und baurechtlichen Kriterien prüfen

Kamin • Schornstein im Heizraum • Öltank, falls nicht außerhalb des Hauses

Dach innen: Dachgeschoss- oder Speicherausbau nach bautechnischen und baurechtlichen Kriterien prüfen, mit und ohne Dachanhebung

Dachboden: Kaminverwahrung • Balken und Sparren • Feuchtigkeit • Kontrolle auf Hausschwamm oder tierische Schädlinge

Dachdämmung: Beurteilung nach EnEV • Dampfsperre

Prüfung der Konstruktion und Material von Geschossdecken zwischen den Wohnetagen, zum Keller und zum Dach. Stahlbetondecken, Betonbalkendecken, Holzdecken, auch in Hinsicht auf Wärme- und Schalldämmung

Kontrolle von Tragwänden

Fensterbänke • Heizkörpernischen - energetische Beurteilung

Fenster: Zustand Rahmen • Dichtungen • Fensterverglasung • Beschläge. Funktion: Kipp,- Dreh- und Schließfunktion

Rollläden • Jalousien

Innentüren: Schließfunktion • Beschläge • Türdichtungen

Innentreppen

Prüfung der Innenseite Außenwänden in Wohnräumen auf Feuchtigkeit, Schimmel, Wärme- und Schallschutz

Innenwände tragend oder nichttragend: Wärme- und Schallschutz • Putz • Tapeten • Anstriche • Fliesen

Fußböden: Aufbau • Dämmung • Beläge • Hinweise auf mögliche schadstoffhaltigen Baustoffe wie asbesthaltige PVC-Fliesen und asbesthaltige Klebstoffe und teerhaltige Kleber bei Parkettböden

Kaltwasserversorgung: Material Trinkwasserleitungen, soweit sichtbar • Wasserdruck an allen Zapfstellen

Heizung und Warmwasserbereitung: Funktionsfähigkeit der Heizanlage (Wärme- und Warmwassererzeuger z. B. Gas, Öl, Elektro, Solar, Pellets,Wärmepumpe) • Prüfung auf energetische Vorgaben, z.B. erforderlicher Kessel-oder Brennertausch • Funktion von Heizkörpern und Thermostaten • Funktion von Warmwasserboilern in Bad und Küche.

Elektroinstallation: Elektroverteilung • Leitungsquerschnitte • Schutzleiter, Adernzahl wg. klassischer Nullung • Fehlerstromschutzschalter • Drehstromanschluss Elektroherd • Steckdosen in ausreichender Anzahl, Keller- und Speichersteckdosen • Balkon- oder Terrassensteckdose • Telefon- und  Internetanschluss • Sat-TV- oder Kabel-TV-Anschluss • Türsprech-, Klingel- und evt. Videoanlage • Außenbeleuchtung  für Hauszugang, Terrasse oder Balkon • Überspannungsschutz in der elektrischen Anlage (wichtig für Gebäude in Wohngebieten mit Stromanschluss über Freileitung / Dachständer). Hier kann es bei Gewittern schnell zur Zerstörung von ständig an Steckdosen angeschlossenen Verbrauchern mit Trafosteckern kommen (WLAN-Router, Telefone, LED-Leuchten, Laptops usw.)

 

Prüfung von Unterlagen in immobilienrechtlicher und kostenmäßiger Hinsicht:

(Der überwiegende Teil der aufgeführten Positionen wird auch für das Finanzierungsgespräch bei einer Bank und zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages benötigt)

Ausführliches Maklerexposé oder Beschreibung durch den Eigentümer. Auf jeden Fall erforderlich (Minimalangaben): Angaben zum Baujahr, Verkaufspreis, Wohnfläche, Grundstücksfläche der Gesamtanlage, Energieausweis, Zubehör wie Keller oder Garage, Fotos

Amtlicher Lageplan (Katasterauszug) M 1:500 oder 1:1000

Grundrisspläne für alle Etagen, Keller, Garage und Stellplätze M 1:100

Wohn- und Nutzflächenberechnung des Hauses mit Keller, Garage, Stellplatz, Balkon oder Terrasse

Baubeschreibung nach Baugenehmigung

Gebäudeversicherungsschein für Brand- und Elementarschaden

Aktueller Grundbuchauszug

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Energieausweis Verbrauchsausweis / Bedarfsausweis. Falls noch nicht vorhanden: Aufstellung der Energiekosten der letzten 3 Jahre

Nutzungsrechte Dritter außerhalb des Grundbuchs (Private Vereinbarungen / Miet- und Pachtverträge)

Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag sowie Aufstellung der aktuellen Mietzahlung (Grundmiete und Betriebskosten), Kopie vom Mietkautionssparbuch

Erschließungskosten (noch abzurechnende; von der Gemeinde abgerechnete, aber noch nicht bezahlte; noch entstehende)

Bodenrichtwert für Ermittlung des wertmäßigen Grundstücksanteils (wichtig vor allem bei vermieteten Wohnungen, da der Grundstücksanteil bei der AfA-Bemessung von den Herstellungs- oder Anschaffungskosten abgezogen werden muss)

Baugenehmigung / Baufreigabe

 

Besonderheiten bei Häusern mit WEG-Teilung (Haus rechtlich wie Eigentumswohnung):

Bei Sanierungen des Gemeinschaftseigentums, z. B. bei Reihenhausanlagen, gemeinsamer Tiefgarage, können zusätzlich hohe Sonderumlagen  kommen. Diese Kosten sollten vom Käufer bei  der Kaufpreisermittlung  bzw. einem Kaufangebot mit einbezogen werden.

Darüber hinaus weise ich Sie, soweit das bei einer Begehung möglich ist, auch auf Mängel und Schäden im Gemeinschaftseigentum hin. Ein Käufer bezahlt nicht nur „sein Haus“ als rechtliches Sondereigentum, sondern mit dem Miteigentumsanteil auch „seine Quote“ am Gemeinschaftseigentum.

 

Zusätzliche Prüfung von Unterlagen bei Häusern in immobilienrechtlicher und kostenmäßiger Hinsicht, wenn diese dem WEG-Recht unterliegen:

Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplänen der Häuser, Kellerräume, Garagen und Stellplätze

Aktueller Wohnungs-Grundbuchauszug, evt. auch Teileigentums-Grundbuchauszug (falls Garage nicht im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuches enthalten ist oder es sich um eine Gewerbeeinheit handelt)

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung inklusive späterer Änderungen

Aufstellung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, die von der Teilungserklärung abweichen

Protokolle der ordentlichen und außerordentlichen Eigentümerversammlungen von den vergangenen 3 Jahren

Wohngeldabrechnung der vergangenen Abrechnungsperiode, z.B. bei gemeinsamer Heizanlage, Sammelmüllbehälter, je nachdem, wie es in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist.

Aktueller Wirtschaftsplan

Auskunft über geplante Sanierungen und über erforderliche Sonderumlagen, falls bei Sanierungen die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Verwaltervertrag

 

Besonderheiten beim Erbbaurecht:

Wenn Sie ein Haus auf Erbbaurecht erwerben gehört Ihnen nur das Gebäude. Für den Grundstücksanteil bezahlen Sie den sogenannten Erbauzins an den Erbpachtgeber. Der Kaufpreis für ein, auf einem Erbbaugrundstück stehenden Haus, ist gegenüber einem Haus mit gekauftem (eigenen) Grundstück, geringer, weil der Grundstückspreis nicht enthalten ist. Ob sich langfristig die Investition rechnet, hängt hauptsächlich von den nachstehenden Faktoren ab:

• Höhe des Erbbauzinses

• Dauer des Erbbauvertrags

• Anpassung des Erbbauzinses und Periode der Anpassung

• Möglichen Kaufklauseln zum Ende der Laufzeit

 

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