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Keller- und Speicherausbau

 

Nachträglicher Keller- oder Speicherausbau mit einem interessanten

Urteil des Bundesgerichtshofes wegen arglistischer Täuschung Urteil  V ZR 55/13

 

Schon immer werden  werden  auf dem Häusermarkt Objekte angeboten, bei denen mit zu Wohnräumen ausgebauten Speichern und Kellern geworben wird. Diese „Wohnungen“ unterscheiden sich in der Nutzung von den „Hobbyräumen“, in denen beispielsweise  pro Woche lediglich eine Stunde Tischtennis gespielt oder dreimal mal im Jahr eine Party gefeiert wird.

Nach meiner privaten Statistik aus der Immobilienkaufberatung seit nunmehr über 18 Jahren sind über 90% der Ausbauten keine Wohnräume im Sinne der jeweiligen Landesbauordnung. Achtung: die Bestimmungen weichen von Bundesland zu Bundesland in einigen Punkten ab.

Bei nahezu allen Ausbauten liegt ein Verstoß gegen diie Baunutzungsverordnung (BauNOV) vor, weil die Nutzungsänderung nicht genehmigt bzw. nicht angezeigt wurde.

Bei Aufenthaltsräumen, die Wohnzwecken dienen, geht es um Belichtung, Fenstergröße, Belüftung, Raumhöhen, Neigungswinkel einer vor dem Fenster liegenden Böschung, Oberkante Brüstungshöhe unter der  Kellerdecke und natürlich um Dinge, die eine Wohnung ausmachen, wie Küche und Bad.

Mitunter kommen brandschutzrechtliche Vorschriften dazu, wie Rettungswege. Auch ein KFZ-Stellplatz muss häufig nachgewiesen werden. Darüber hinaus kann ein Verstoß wegen der Überschreitung der Geschossflächenzahl (GFZ) vorliegen.

Wenn heute auch vielfach keine Baugenehmigung mehr für diese Ausbauten erforderlich ist, muss dem Bauamt die Nutzungsänderung mit den Plänen/Unterlagen angezeigt und die im allgemeinen vierwöchige Frist für eventuelle Einwendungen der Behörde vor Beginn der Ausbaumaßnahmen abgewartet werden.

Bautechnisch geht es auch um Schall- und Wärmeschutz, Heizleitungen und Heizkörper, Elektro-, Wasser- und  Abwasserleitungen.

In der allgemein üblichen "Verkaufspraxis"  wird der "nachträglich ausgebaute Wohnraum" zur ursprünglich genehmigten Wohnfläche des Hauses hinzugeschlagen und der Kaufinteressent damit getäuscht. Besonders schlimm ist es, wenn eine nachträgliche Genehmigung/Anzeige keine Chance hat, weil sich bestimmte Vorgaben nicht realisieren lassen. Eine Raumhöhe von nur 2 m lässt sich eben nicht ohne weiteres auf die erforderliche Höhe von beispielsweise 2,40 m erhöhen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil  V ZR 55/13 ein interessantes Urteil zur arglistischen Täuschung zu nicht angezeigter bzw. nicht genehmigter Nutzungsänderung gesprochen.

Im Rahmen meiner Immobilienkaufberatung prüfe ich die bautechnischen Gegebenheiten und das Vorliegen der baurechtlichen Genehmigung oder Anzeige. Falls Keller- oder Speicherräume noch nicht ausgebaut sind erfahren Sie von mir, ob und in welchem Umfang dies möglich ist.

 

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