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Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

 

Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung (nicht zu verwechseln mit der Hausordnung) ist quasi das "Grundgesetz" der Eigentümergemeinschaft und besteht aus 2 Teilen.

Im 1.Teil werden der Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück und die Nutzung der der Räume und Flächen beschrieben, wie beispielsweise Sondereigentum, Teileigentum und Sondernutzungsrechte sowie das Verhältnis der einzelnen Wohn- und Teileigentumsflächen, ebenfalls nach Miteigentumsanteilen. Festgeschriebene Nutzungsmöglichkeiten können sein: Wohnung, Ladengeschäft, Kneipe, Kellerraum, Garage, KFZ-Außenstellplatz. Die räumliche Abtrennung zwischen Sonder- und Teileigenteigentum zum Gemeinschaftseigentum ist am besten im Aufteilungsplan zu sehen. Früher häufig durch Ziffern gekennzeichnet, seit einigen Jahren durch Ziffern und durch Hervorhebung in unterschiedlichen Farben.

Der 2. Teil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Hier werden Vorgaben zu Lasten und Kosten, zum Stimmrecht in Eigentümerversammlungen sowie die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum der Gebäudeteile beschrieben. Beispiel: Auch tragende Mauern in der Wohnung (Sondereigentum) zählen zum Gemeinschaftseigentum oder die Kragplatte eines Balkons.

 

Das Prüfen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ist ein "Muss" vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines nach WEG geteilten Hausgrundstücks (Reihenhäuser /Doppelhäuser). Wichtig ist es auch,  sich vom Verwalter (über Verkäufer oder mit Vollmacht) schriftlich bestätigen zu lassen, ob es Beschlüsse der Eigentümer gibt, die von der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abweichen, natürlich vor dem Kauf. Oft erlauben sogenannte Öffnungsklauseln Nutzungsänderungen, wie die Umwandlung einer Wohnung zu einer Praxis.

 

Beispiel 1: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung am Beispiel eines geplanten Neubaus mit 6 Wohnungen

 

Beispiel 2: Änderung der Teilungserklärung aus dem Beispiel 1. Der Großteil der Rasenfläche im rückwärtigen Grundstücksbereich wurde wurde der Erdgeschosswohnung 2 als Sondernutzungsrecht zugeschlagen. Der Eigentümer Nr. 2 kann dies Fläche allein nutzen und pflegt diese im Gegenzug auf seine Kosten. Die restlichen 5 Eigentümer sparen für diesen Bereich die Gartenpflegekosten durch die Hausmeisterfirma, da der Bereich von Ihnen nicht genutzt wurde. Die handschriftlichen Ergänzungen im Lageplan auf Seite 6 stammen von mir selbst und sind Anlage der Urkunde, die vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht wurde.

 

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